為報復租客隨意漲房租 房主被判陪3.2萬美元

（本報綜述）波特蘭一名租客因拒絕支付287美元的插座維修費，數日後收到每月加租100美元的通知。他認為房東是在報復，最終將房東告上法庭。麥魯瑪縣陪審團近日裁定，房東違反俄勒岡禁止報復租客的法律，租客獲判賠償3.2萬美元。這起案件也提醒租客與房東，維修責任、書面溝通及加租時機，都可能成為日後訴訟的重要證據。

租客喬納·斯普林與未婚妻琳賽·斯特內特，2023年底搬入南波特蘭一套兩房、一個半衛浴的公寓，月租1695美元。

2024年聖誕節前，租客主臥室一個插座突然冒煙、冒出火花，並傳出滋滋聲。他認為可能存在火災危險，立即通知物業公司。房東安排的電工約一周後上門，花不到一小時更換插座。斯普林稱，電工當時告訴他，插座燒毀很可能與1960至1970年代的老舊線路有關。

然而，房東公司埃特納地產（Aetna Properties）仍將287美元的維修帳單轉交給租客，認為插座可能是被租客使用的電器損壞。租客表示，當時插座上只接了一個鬧鐘，並沒有使用大型暖氣、冷氣或其他高耗電設備。他先後寫信給物業辦公室協調人員及公司負責人，要求撤銷帳單。

他在信中表示，除非房東能以書面說明，公寓插座不能連接鬧鐘或手機充電器，否則沒有理由要求租客承擔維修費。房東公司並未作出實質回覆，卻在約3個月內先後寄出5張帳單，其中4張標註「逾期未付」。

房東公司負責人表示，公司仍認為，插座是因租客接入某種設備而損壞，因此應由租客負責。斯普林拒絕付款後不久，物業公司通知他，月租將從1695美元提高至1795美元，每月增加100美元。斯普林隨後詢問一名居住在類似戶型的鄰居，對方表示自己的1695美元月租並未上漲。斯普林因此更加確信，加租不是一般市場調整，而是房東對他拒付帳單及提出質疑的報復。

他與未婚妻其後通知物業公司，決定搬走，並向法院提告。房東公司在庭審中否認報復，稱加租與287美元維修費爭議無關，只是因應通貨膨脹及市場租金進行正常調整。

房東律師指出，100美元加幅不到6%，也是這對租客入住18個月以來首次加租。公司還表示，附近類似單位的月租已達1895美元，因此斯普林原本支付的租金低於市場水平。房東一方並強調，公司最後並沒有真正向租客收回287美元維修費，因此不應將這場爭議視為嚴重侵害。

但租客的律師艾指出，案件關鍵不只是加租金額，而是加租發生的時間。律師認為，租客剛拒絕一筆存在爭議的維修帳單，並多次以書面方式要求房東說明，隨即收到加租通知，陪審團可以從這一連串時間關係判斷，房東是否具有報復動機。

經過3天庭審，陪審團只討論約1小時，便一致裁定房東違反俄勒岡州法律，向租客實施報復。陪審團最初裁定賠償1.6萬美元。由於相關法律規定這類違法賠償須加倍，最終金額增至3.2萬美元。此外，斯普林的律師還可要求法官命令房東支付租客的訴訟律師費。目前相關費用已達約22.5萬美元，遠高於最初爭議的287美元。

不過，案件尚未完全結束。房東公司律師表示，公司認為判決錯誤，計劃提出上訴。

這起案件對租客最大的提醒，是遇到維修費爭議時，不要只靠口頭溝通。維修照片、電工說明、帳單、電郵、簡訊、紙本信件及加租通知，都可能成為判斷責任與動機的重要證據。

對房東而言，這宗案件同樣具有警示作用。若要向租客收取維修費，最好先取得清楚證據，證明損壞是租客故意、疏忽或不當使用造成，而不是僅憑推測要求租客付款。房東若計劃加租，也應保留一致、客觀的依據，例如市場租金資料、年度調整政策、成本增加紀錄，以及其他同類單位的加租情況。即使加租幅度合法，若時間點緊接在租客投訴或拒付爭議費用之後，仍可能被解讀為報復。

法律專家通常也建議，房東與物業管理公司在書面溝通中保持專業，避免侮辱、威脅或貶低租客。因為一旦進入訴訟，這些電郵與訊息可能被提交法庭，進一步影響陪審團對雙方行為及可信度的判斷。