美網路房地產巨頭炒作房價自食惡果 與您分析Zillow敗走的原因

  (綜合報導)Zillow大裁員兩週後,前員工Jeff仍有不真實感。
  畢竟幾週前,他跟一起被裁的近2千位同事一樣,都對公司業務蒸蒸日上和股價節節攀升充滿期待,疫情期間Zillow股價增長近30倍,今年初市值一度近500億美元。對近幾季業績低迷,高層也只說是暫時性影響,公司還是蓄勢待發。
  但誰也沒想到地雷突然爆炸。10月底Zillow發表第三季財報,主要財務指標均遠低於預期,房地產業務巨額虧損成為禍根,幾天後公司宣布關閉iBuying(電子購房)業務,並裁掉業務全部約2千名員工,公司員工總數四分之一。
  事件影響仍在發酵,如今Zillow股價連跌兩週近乎腰斬,300億美元市值瞬間蒸發。為了盡快收回現金、彌補虧損,Zillow最近將全美購置約7千套房屋全部甩賣。
  涉足房地產3年,Zillow不僅沒有華麗轉身,反而總計虧損超過50億美元。Zillow失敗背後究竟是「天災」還是「人禍」?
  房地產業的科技滲入速度一直很慢,Zillow的房地產訊息入口改革,曾讓業界為之一振。2006年前,美國房地產交易訊息高度分散,一般人與房地產業有巨大資訊落差,買賣雙方高度依賴中介機構、房價不透明、區域資訊壁壘高聳等都是長期問題,Zillow出現徹底改變了房地產業資訊流傳方式。
  Zillow模式其實很簡單,就是建立平台集中所有房屋買賣資訊,並供使用者免費查詢。Zillow還獨家上線Zestimate功能,基於大數據提供賣價和租價預估及範圍、歷史價格等。歷史價格甚至可溯至15年前,並可預測12個月內房價。
  超強的房地產資訊整合力,讓Zillow以極快速度爆發式增長。成立僅5年,Zillow就宣布那斯達克上市,IPO當日股價大漲79%,為當時最受資本市場追捧的科技公司。
  雖然在房地產界聲名大噪,但Zillow本質並不是房地產公司,用創始人的話說,Zillow是房地產媒體,並不提供直接交易,只匯整各類訊息,賺錢模式也類似媒體。2018年涉足房地產業務前,Zillow營收為兩大塊:一是線上廣告收入,高流量帶來的廣告投放。二是特定市場收入,含高級房產經紀人(Premier Agent)和貸款業務。
  所謂高級房產經紀人,是指各地房地產經紀人可透過按月或按年付費訂閱,於Zillow長期刊登公司或個人資訊以轉化客源。貸款業務允許提供抵押貸款機構刊登資訊並按點擊量收費。
  Zillow歷年財報可看到,高級房產經紀人是Zillow最核心收入來源和增長曲線,Zillow 2018年宣布進入房地產業務前,高級房產經紀人收入約占整體70%,線上廣告和貸款業務都反應平平甚至不斷走低。20175月,Zillow首次在拉斯維加斯和奧蘭多試點iBuying,試水賣屋。嘗到小甜頭後,Zillow 20184月正式宣布開啟Zillow Offers業務,從房地產訊息走向真正房地產公司。
  2019年,Zillow Offers業務猛進,房屋買賣收入超過其他業務,比前一年增加250倍,年度總收入一半以上。公司甚至公開表示,iBuying業務可在3~5年內為Zillow帶來200億美元年收入,之後每月更要購入5千套房屋。2020年第一季Zillow房屋部分收入首次盈利,業務擴展到全美24城。之後Zillow進入瘋狂買買買模式,房屋業務規模越來越大。
  一開始受疫情居家隔離影響,Zillow用戶數量、租房和買賣房需求高漲,讓Zillow各項業務都爆發增長,加上貸款利率降到歷史新低推動房價攀升,Zillow之前買的大量房屋派上用場,賺到巨額差價。連續幾季亮眼財報直接推動Zillow股價坐上火箭,暴漲20倍。
  此時ZillowiBuying業務信心滿滿,不僅不斷購房,還宣布要將「殺手鐧」ZestimateOffers業務掛鉤。從今年第一季開始,Zillow宣布直接照Zestimate估價全現金買房,進一步簡化銷售流程,提升交房速度。
  Zestimate一直都是Zillow的當家花旦,2006年開始,基於大數據的房屋估價是吸引使用者使用Zillow的一大原因,也是ZestimateZillow才陸續拓展到租房、貸款業務。但Zestimate估價只是給使用者參考,從未實際用於房地產交易。