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俄勒岡州律師公會發放中文租務新規則

Published: 9/26/2019

(本報訊)有鑒於本州新訂的租務新規較為混亂,俄勒岡州律師公會內的華裔律師,為了協助本州有物業出租的華裔業主了解新規則,特別將有關新例的詳情翻譯成中文版,並在本報發放,讓更多業主明白新例。本報現將全本刊載如下:

適用於業主的新規則

下文所涉及的法律條文,不時會有變動,敬請留意。請勿將本文所提供的資訊作為您所面臨的某一具體問題的法律依據,並且本文內容不得代替律

SB 608 適用於何種租約?

SB 608 的規定適用於:

  1. 2019 年 2 月 27 日之後訂立或延展的任何固定期限租約;
  2. 終止 2019 年 3 月 30 日之後訂立的逐月借租式租約;以及
  3. 所有租金上調通知。

業主如何向租戶發出租約終止通知?

SB 608 沒有改變發出租約終止的方式。任何終止通知必須採用書面形式(紙質文本,非電子郵

件),並且採用面交或普通郵件(如果採用掛號信交付,通知期限增加 3 天)的方式交付。有些租賃合同可以通過郵寄的方式交付,但只有當某些必要的資訊包含在租賃協議和其他條件存在。

根據 SB 608,業主可以終止逐月借租式租約嗎?

對於逐月借租式租約,在大部分轄區,在入住第一年,業主可以提前 30 天發出書面通知,無故

終止租約。在其他轄區,包括波特蘭和密爾沃基,書面通知期限為 90 天而非 30 天。“入住第

一年”指的是在逐月借租式租約中,租戶入住租賃物業的第一年

在逐月借租式租約中,入住第一年後,業主可以在“合理情況”下,提前 90 天發出終止通

知。(請參閱下文瞭解“合理情況”)如果業主證明自己是在合理情況下提前 90 天發出終止

通知,業主必須:

  1. 在發出的終止通知中載明終止原因以及相關事實情況。
  2. 在終止通知中載明租賃合同將在規定日期(至少 90 天後)終止;並且
  3. 在書面終止通知發出後向租戶支付一個的租金作為補償。除非業主在所有地區(不僅僅是俄勒岡州)佔有的居住單元不超過 4 個。“佔有”指的是作為房產的唯一所有者、共同所有者,以及作為佔有不動產的有限責任公司的所有者。

 

如果業主將租戶所租住的物業作為其主要住所,並且相關物業只有一個或兩個居住單元,在入住

第一年後,業主亦可發出無故終止通知。如果租戶居住的是住所的配套住房 (ADU),就可能屬於這種情況。在大多數司法管轄區,這是一個 60 天的通知;在其他司法管轄區,包括波特蘭、本德和密爾沃基,則需要一個 90 天的通知。

 

如果涉及物業銷售,時間表可能有所不同::

  1. 業主決定將獨立於任何其他單元的居住單元出售;
  2. 買方誠心打算將該單元作為其主要住所;並且
  3. 在接受購買報價後的 120 天內,房東向承租人提供書面終止通知,並提供具體的終止日期

和購買住宅單位的書面證據。

此類通知的期限在大多數司法管轄區為 30 天;在密爾沃基或波特蘭為 90 天。

最後,在租賃期限內,業主可以隨時發出書面的“因故”終止通知。“因故”終止租約的原因包

括但不限於:租戶嚴重違反租賃合同 (ORS 90.392)、未能支付租金 (ORS 90.324) 或者有任何其他過分行為 (ORS 90.396)。對於每一種情況的“因故”終止通知,都有各自的要求。

根據 SB 608,業主可以終止固定期限租約嗎?

對於固定期限租約,業主可以基於與逐月借租式租約相同的理由(包括上文最後一款提到的法定

條款)隨時發出“因故”終止通知。

對於規定了屆滿日期的固定期限租約,在入住第一年內,期限屆滿後業主可無故終止租約。在大

部分轄區,業主必須提前 30 天向租戶發出書面通知。這意味著,在固定期限屆滿日期(或者終

止通知中另行指明的日期,以更晚為准)之前,業主需要提前 30 天通知租戶租賃合同即將依約

終止。同樣,在某些轄區,須提前 90 天終止,包括波特蘭和密爾沃基。

對於規定了屆滿日期的固定期限租約,在入住第一年後,在屆滿日期之後,固定期限租賃合

同將自動轉為逐月借租式租賃合同,除非:

  1. 業主和租戶商定了新的固定期限租約;
  2. 租戶提前 30 天發出了述明終止通知;或者
  3. 業主在“合理情況”下可提前 90 天發出終止通知。

業主可在固定期限租約期限屆滿日期(或者終止通知中另行指明的日期,以更晚為准)之前,提

前 30 天發出無故終止通知,規定租約將在屆滿日期之後終止,如果滿足以下條件:

  1. 業主和租戶居住在同一幢樓房或同一處物業中;並且
  2. 該樓房或物業只有一個或兩個居住單元。

對於固定期限租約,還有一條“三振出局”終止條款。業主可以阻止固定期限租約屆滿後自動

轉為逐月借租式租賃合同,如果:

  1. 在先前的 12 個月期限內,租戶有過三次以上違反租賃合同的行為;並且
  2. 業主在每次違約行為發生後都向租戶發出了書面警告函;並且
  3. 業主在固定期限屆滿日期之前或者通知中載明的終止日期之前(以更晚為准),提前 90

天發出了書面終止通知。

每份書面警告函必須:

  1. 述明違約情況;
  2. 述明如果在固定期限內的 12 個月內租戶有三次違約,業主可在固定期限屆滿時終止

租約;並且

  1. 述明即使對第三次或隨後的違約情況進行了補救,不得作為遭受驅逐的抗辯依據。

對於“三振出局”終止,提前 90 天發出的終止通知必須採用書面形式。通知必須:

  1. 述明租賃合同將在固定期限的終止日期終止,或者在通知中的指定日期(至少在通知

交付 90 天後,以更晚為准)終止;

  1. 述明終止原因以及相關事實情況;以及
  2. 與第三次(或最後一次)書面警告函一起或在第三次(或最後一次)書面警告函之後送達

租戶。

根據 SB 608,何為“合理情況”(在這種情況下業主可以提前 90 天發出終止通知)?

終止租約的“合理情況”為:

  1. 業主打算在合理時間內拆除租賃房屋;
  2. 業主打算將其改造成非居住用途。
  3. 業主打算在合理時間內翻修或修繕租賃房屋,並且;
  4. 房屋目前不安全或不宜居住;或者
  5. 在翻修或修繕期間房屋不安全或不宜居住;
  6. 業主打算將獨立於任何其他單元的居住單元出售,並且;
  7. 買方誠心打算將該單元作為其主要住所;並且
  8. 業主提前 120 天向租戶發出了書面通知,告知了具體的終止日期,並且提供了租

賃單元出售的證明檔;

  1. 業主或者業主的直系親屬打算將租賃房屋作為其主要住所,並且在租戶收到租約終止

時,業主在該處物業中沒有了其他可用的同等居住單元。

根據 SB 608,業主如何上調租金?

在任何連續 12 個月的期限內,對於大部分業主來說,其租金上調比例不得超過 7% 加上消費者物價指數 (CPI)。俄勒岡州行政服務部將公佈允許的最高年租金上調比例,2019 年為 10.3%。

以下情況下,業主不受租金上調比例規限:

  1. 從租金上調通知發出起計,居住單元的第一份佔有證明書至少是在 15 年前簽發的;或者
  2. 根據聯邦、州或地方補貼計畫,業主的租金在原租金的基礎上下調過。

租金增加通知必須以書面形式,在生效日期前至少 90 天送達承租人,並注明::

  1. 租金上調金額;
  2. 新租金金額;
  3. 租金上調生效日期;以及
  4. 如果上調比例超過“7% + CPI”,則述明業主不受租金上調比例規限的理由。

如果業主在第一年入住期間無故終止租約,下一份租約租金高出上一份租約租金的比例不得超過允許的最高年租金上調比例,2019 年即為 10.3%。

  • Published: 9/26/2019 @ 14:57
  • Last Modified: 10/4/2019 @ 13:34
  • Filed Under: 昔日新聞

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